Budowa na działce rolnej – czy to się opłaca?
Znalezienie wymarzonej działki pod budowę domu to bardzo często żmudny proces. Niekiedy inwestorom wyjątkowo podoba się dany teren, ale okazuje się, że są to grunty niebudowlane, a orne. Dowiedz się, czy można postawić dom na działce rolnej, jakich wymaga to formalności i czy warto!
Kto może kupić działkę rolną?
Grunty orne są bardzo cenne ze względu na optymalne warunki do uprawy roślin. Dlatego są pod pewnymi względami chronione prawem. Przed 2019 rokiem kupić działkę rolną mógł tylko rolnik. Od tej pory przepisy złagodzono. Kto zatem może kupić działkę rolną? Każdy, ale tylko wtedy, gdy ma ona mniej niż 1 ha powierzchni. Co więcej, zakup większej parceli również może być możliwy przez osoby niezajmujące się działalnością rolniczą, ale wówczas jest wymagane uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Rolnik (który osobiście gospodaruje na terenach rolnych od 1 ha do 300 ha, ma kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej 5. lat mieszka w danej gminie i posiada w niej ziemię) może natomiast kupić działkę rolną bez żadnych pozwoleń – również taką o powierzchni ponad 1 ha.
Przy zakupie działek o powierzchni większej niż 30 arów a mniejszej niż 1 hektar obowiązują dodatkowe zasady. Nabycie następuje na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego i odbywa się w dwóch etapach. Najpierw zawierany jest akt notarialny umowy warunkowej sprzedaży, ponieważ KOWR ma prawo pierwokupu. Jeśli z niego nie skorzysta, inwestor może zawrzeć ze sprzedającym umowę przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Zakup działki rolnej jest więc możliwy, choć nieco bardziej skomplikowany niż w przypadku typowej działki budowlanej. Co z budową?
Grunty orne a budowa domu – czy jest to możliwe?
Czy budowa na działce rolnej jest możliwa? Tak, ale pod pewnymi warunkami. W tej kwestii ponownie uprzywilejowani są rolnicy. Mając gospodarstwo o określonej przez gminę wielkości, mogą wybudować na należącym do siebie terenie budynek mieszkalny, ale tylko w tzw. zabudowie zagrodowej. Osoby niebędące rolnikami mają w tej kwestii nieco trudniej. Teoretycznie mogą postawić na gruncie ornym budynek mieszkalny, ale tylko jeśli dany grunt został przeznaczony pod zabudowę. Istnieją dwa rodzaje dokumentów, które mogą potwierdzić taki fakt:
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP);
- decyzja o warunkach zabudowy (w niektórych gminach musi jej towarzyszyć decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej).
Jak w praktyce wygląda budowa na działce rolnej?
Jeśli na danym terenie obowiązuje MPZP, wystarczy sprawdzić jego zapisy. Dany teren powinien być w nim sklasyfikowany jako obszar przeznaczony pod zabudowę lub pod uprawy. W pierwszym przypadku budowa na działce rolnej jest możliwa. Jeśli grunt w dokumencie jest zaklasyfikowany pod uprawy, jedynym sposobem na postawienie na niej domu, jeśli nie jesteś rolnikiem, jest zmiana MPZP. Wniosek o dokonanie takiej zmiany można złożyć w urzędzie gminy. Trzeba jednak wiedzieć, że szanse na jej dokonanie są raczej niewielkie. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to dość skomplikowana procedura, dlatego wnioski często są odrzucane. Zdecydowanie łatwiej ubiegać się o budowę na działce rolnej, jeśli trwają pracę nad nowym MPZP.
Rzeczywistość jest jednak taka, że w większości gmin nie funkcjonują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, a nowe budowle są wznoszone na podstawie decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Można się ubiegać o wydanie takich decyzji w gminie. Trzeba jednak wiedzieć, że wyłączenie z produkcji rolnej gruntów klasy I–III (przynajmniej ich większości, ponieważ istnieją ściśle określone wyjątki) wymaga zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi, a w przypadku niższej klasy gruntów – starosty.
Dom na działce rolnej – zakup siedliska
Jednym ze sposobów na obejście procedur związanych z uzyskaniem zgody na budowę domu na działce rolnej jest kupno siedliska, na którym znajdują się już zabudowania mieszkalne i gospodarcze. Jeśli owe budynki powstały przed 31 kwietnia 2016 roku, można je kupić wraz z działką rolną o powierzchni do 50. arów. Nie trzeba prowadzić działalności rolniczej ani przechodzić procedury odrolnienia. Budynki znajdujące się na takiej parceli można wyremontować, a nawet przebudować.
Budowa na działce rolnej – czy to się opłaca?
Działki rolne często są pięknie położone i położone z dala od miejskiego zgiełku. Ich zakup jest również tańszy niż zakup działek budowlanych. Trzeba jednak pamiętać, że mogą wymagać dopełnienia różnych formalności. Może to przedłużać czas oczekiwania na wprowadzenie się do wymarzonej nieruchomości, a także generować dodatkowe koszty. Uzyskanie decyzji o odrolnienie wymaga wniesienia jednorazowej opłaty, a następnie corocznego świadczenia. Ich wysokość zależy od klasy gruntu i wielkości działki. W przypadku gruntów klas IV–VI cała procedura może nadal być atrakcyjna finansowo. Dlatego warto dokonać dokładnych obliczeń i sprawdzić, czy budowa na działce rolnej faktycznie warta jest zachodu oraz wydania dodatkowych pieniędzy. Przed zakupem należy zweryfikować również wszystkie informacje na temat działki i jej stanu prawnego.
Jeśli już zdecydujesz się na budowę – na działce rolnej lub budowlanej – nie wolno zapominać o odpowiedniej ochronie ubezpieczeniowej. Ubezpieczenie domu jest obowiązkowe dla każdego właściciela nieruchomości. Przydatne może się okazać również ubezpieczenie domu w budowie na wypadek zdarzeń losowych. Warto zadbać również o ubezpieczenie domu letniskowego, jeśli to właśnie taką nieruchomość planujesz postawić.
Materiał zewnętrzny
