Zakup działki budowlanej – co musisz wiedzieć?
Zakup działki budowlanej jest pierwszym krokiem do budowy własnego domu. Decyzja powinna być przemyślana i poprzedzona wnikliwym rozeznaniem. Na co warto zwrócić uwagę kupując teren pod budowę domu? W jaki sposób szukać odpowiedniego miejsca? Czego się wystrzegać? Gdzie szukać informacji? Czy decydować się na zakup działki budowlanej bez pośrednika, czy angażować w to biuro nieruchomości? A może korzystać tylko z ich ofert? Zakup działki budowlanej pochłania oszczędności naszego życia. W wielu przypadkach kupujemy nieruchomość gruntową z udziałem kredytu bankowego. Realizacja marzeń o własnym domu to seria poważnych wydatków finansowych i duża zmiana w życiu. Do kupna działki i dalszych działań warto być przygotowanym nie tylko finansowo. W serii tekstów podzielę się z Wami swoimi doświadczeniami.
Grunt to pieniądz
Kupujemy działkę z myślą o rychłej budowie własnego domu jednorodzinnego lub jako bezpieczną (i zwykle zyskowną) lokatę kapitału. Lokowanie kapitału w zakup gruntów zawsze będzie inwestycją opłacalną. O opłacalności inwestowania w grunty najwięcej wiedzą cierpliwi. Kupić. Odczekać. Sprzedać. Kupić tanio i kupić bez udziału kredytu. Przeglądając interesujący nas obszar na geoportalu i porównując go z ofertami sprzedaży z tego obszaru, zauważymy, że większość działek niezabudowanych na sprzedaż wystawiona nie jest. Ofert sprzedaży nie ma, bowiem ich właściciele sprzedażą tymczasem zainteresowani nie są. Przysłowie głosi, że ziemia jeść nie woła. Grunt to pieniądz zabezpieczony.
Znam taką sytuację z pobliskiej miejscowości. Lewa strona pewnej ulicy nie jest w ogóle zabudowana, mimo że na geoportalu dostrzeżemy tam kilka pustych działek. Na tu opublikowanych zdjęciach tego nie widać. Właścicielem owych działek jest mieszkaniec tejże miejscowości, posiadający dom na jednej z zabudowanych działek, ulokowanych po drugiej stronie tejże ulicy. Lewa strona zabudowana, prawa – świeci pustkami. Teren ogrodzony. Trawka przystrzyżona. Nikt się nie buduje. I pewnie długo nic się tam nie zmieni, bo właściciel tych kilku nieruchomości gruntowych chce przekazać je swoim dzieciom. Sądząc po porozrzucanych na przydomowym trawniku zabawkach, prędko to nie nastąpi. 😉
Działka budowlana czy działka rolna?
Decyzję o zakupie upatrzonej działki budowlanej najłatwiej podjąć po zapoznaniu się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ten dokument zawiera informacje o możliwości zagospodarowania działek, a więc natychmiast nam odpowie nie tylko czy będziemy mogli się tam po budować, ale także czy będziemy mogli zrealizować satysfakcjonujący nas projekt domu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwala organ wykonawczy gminy lub miasta. Jeśli miejscowy plan zagospodarowania istnieje i jest tam zapis, że wybrana przez nas działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, na pewno jest działką budowlaną. Tam też znajdziemy szereg informacji szczegółowych (np. wymiary budynku, kondygnacje, itp.), istotnych do celów projektowych. Jeśli plan zagospodarowania jest uchwalony na pewno znajdziemy go na stronie urzędu miasta lub gminy.
Jednak najwięcej ofert sprzedaży dotyczy działek z terenów, które nie mają uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tereny przeznaczone do sprzedaży jako działki budowlane w zdecydowanej większości mają status działek rolnych. Działka budowlana to teren ujęty w miejscowym planie zagospodarowania i przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną lub z wydanymi warunkami zabudowy. Wszyscy w ofertach sprzedaży zwyczajowo używają określenia działka budowlana. Bywa, że dopiero w trakcie spisywania aktu notarialnego uświadamiamy sobie, że nabyliśmy grunt rolny o określonej powierzchni i klasie ziemi. Nabyty teren w działkę budowlaną dopiero przeistoczymy, gdy nastąpi jej odrolnienie.
Odrolnienie działki – co to takiego?
Aby działka rolna mogła zyskać status działki budowlanej musi spełnić określone prawem kryteria. Odrolnienie działki jest ostatnim etapem, po którym działka staje się budowlaną, czyli na której będziemy mogli pobudować dom. Odrolnienie działki to wyłączenie jej spod produkcji rolnej. O nieprzydatności do produkcji rolnej w głównej mierze decyduje klasa gruntów. Przekwalifikowanie działki z rolnej na budowlaną odbywa się zwykle w dwóch etapach.
Odrolnienie działki – pierwszy etap
Etapem pierwszym odrolnienia działki jest zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze w ramach zmiany planu zagospodarowania przestrzennego LUB w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Wspomniałem już, że trzeba sprawdzić, czy taki plan istnieje. Jeśli teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, musimy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, koniecznym będzie wystąpienie do urzędu gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Wniosek o wydanie warunków zabudowy omówię w kolejnym wpisie. Wiele osób ze skompletowaniem dokumentów i wypełnieniem samego wniosku ma spory problem. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest sytuacją nader często spotykaną. Większość nabywców będzie zatem zmuszona wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy.
W obu przypadkach mamy już niemal pewność, że na zakupionym terenie będziemy mogli przeprowadzić planowaną inwestycję, czyli budowę wymarzonego domu jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą. Wniosek o wydanie warunków zabudowy można złożyć nie będąc jeszcze właścicielem wybranego gruntu. Wiąże się to jednak z opłatą. Tylko właściciel gruntu nie ponosi takich kosztów. Jeśli mamy wybraną działkę i jesteśmy zdecydowani na jej zakup, chcąc przyśpieszyć procedury, można zdobyć się na ten kilkuset złotowy wydatek już teraz. Od wpłaty zaliczki do spotkania u notariusza może minąć miesiąc lub więcej. Samo postępowanie zwykle trwa co najmniej dwa miesiące, więc zyskujemy na czasie, jeśli naprawdę na nim nam zależy.
Odrolnienie działki – drugi etap
Etap drugi odrolnienia działki to uzyskanie zgody na wyłączenie zakupionych gruntów spod produkcji rolnej. Zgodę taką wydaje starosta. Będzie ona wymagana wobec gruntu zakwalifikowanego do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz użytków rolnych pochodzenia organicznego klas IV, IVa, IVb, V i VI. W przypadku gruntów pochodzenia mineralnego klas IV, IVa i IVb taka zgoda wymagana nie jest. Zawsze warto zwrócić uwagę na klasę gruntu rolnego działki, której zakup nas interesuje. Odrolnienie gruntów rolnych należących do I-III klasy może nastąpić tylko poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej wiąże się z kosztami. Warto o tych kosztach poczytać. Najlepiej jednak “zmusić” do udzielenia wyczerpujących informacji pośrednika, bo przecież za coś pieniądze bierze. Pośrednik robi to zwykle od obu stron transakcji! I wcale nie są to pieniądze małe. O pośrednikach napiszę przy innej okazji.
Zakup działki budowlanej. Atrakcyjna, w pięknej okolicy…
Na atrakcyjność działki może mieć wpływ wiele czynników. Podobnie rzecz się ma z urodą okolicy. Wszyscy szukamy ciszy, spokoju, bliskości lasów i zbiorników wodnych. Tereny podmiejskie od dawna są już zagospodarowane i zasiedlone. Tu działek wolnych nie ma lub są piekielnie drogie. Nowe tereny pod zabudowę jednorodzinną od granic miasta oddalone są o co najmniej kilkanaście kilometrów. Nie są to pojedyncze parcele, choć i takie oferty spotkać można. Najczęściej są to nowo wytyczone skupiska kilkunastu lub kilkudziesięciu działek w pobliżu niedalekich wsi lub miejscowości gminnych. Oczywiście zawsze w pobliżu są jakieś skupiska miejskie, bo przecież każda gmina leży w jakimś powiecie a powiat – w województwie. 🙂
Większość z nas kupuje działki zadowalając się informacją, że parcela przylega do drogi publicznej, że teren nie jest podmokły, że działka równa, kształtna, że wszystkie media w drodze… Jeśli działka jest jedną z wielu w skupisku innych przeznaczonych do sprzedaży lub (najlepiej!) gdy w jej pobliżu już istnieje zabudowa jednorodzinna bądź sąsiadowi wydano warunki zabudowy – można mieć pewność, że i my z odrolnieniem problemów mieć nie będziemy. Oczywiście uwarunkowań jest wiele, więc zawsze warto się przyjrzeć już istniejącej sytuacji oraz jakie są możliwości rozwoju bezpośredniej okolicy pod względem tego typu oraz innych (!) inwestycji.
Samotne działeczki w dobrej cenie powinny wzbudzać czujność. Zachwalane bliskie lub bezpośrednie sąsiedztwo pięknych łąk, pól uprawnych, rzeczki, lasu lub jeziora może być zwiastunem ew. kłopotów z odrolnieniem… Wszystko trzeba sprawdzić. Sprawdzamy na wszystkie sposoby, także wzrokiem, słuchem i… węchem. 🙂 W przypadku działek “w dziwnej” okolicy wydane warunki zabudowy dają nam pewność, że z odrolnieniem wszystko będzie okej. Brak wydanych warunków jednak nie skreśla nieruchomości z listy atrakcyjnych. Trzeba dobrze przypatrzeć się okolicy a najlepiej sprawdzić w urzędzie, czy nie ma i nie będzie kłopotu z uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Zakup działki budowlanej – cena gra rolę
Zakup działki budowlanej jest sporym wydatkiem bez względu na ostateczną cenę zakupu. Nieruchomości mają dwie ceny. Przeglądając liczne oferty na otodom czy olx, widzimy tylko ceny ofertowe. Cena ofertowa wyraża tylko oczekiwanie sprzedającego. Ceny ofertowe nie odzwierciedlają rzeczywistej sytuacji na rynku nieruchomości. W wielu przypadkach nie wynika ona z jakiejś wnikliwej własnej analizy rynku nieruchomości czy fachowej wyceny zatrudnionego rzeczoznawcy. Działki w tej samej miejscowości, tej samej wielkości, o podobnych innych parametrach mogą różnić się cenowo znacznie. Działkę, wystawioną za 150 000 zł, sprzedano ostatecznie za 120 000. Czy ktoś w ogłoszeniu poda taką informację? Nie. Ogłoszenie po prostu znika. Nie wiemy, za ile nieruchomość sprzedano. Ceny ofertowe zawsze są zawyżone. 😉
Tak więc cena oferty zawsze różni się od ceny sprzedaży. Rzeczywista cena sprzedaży działki jest tą drugą ceną, którą poznasz dopiero, gdy wybraną nieruchomość kupisz. Nie ma znaczenia, czy w ogłoszeniu zawarto informację o możliwości negocjacji czy nie. Cena sprzedaży jest zawsze niższa od ofertowej. Zakup działki budowlanej w atrakcyjnej cenie zależy od nas i naszych umiejętności negocjacyjnych. Nikt nikomu nie zabrania prowadzić negocjacji cenowych. Jeśli ktoś decyduje się nieruchomość gruntową sprzedać, zawsze do takiego kroku skłania go co najmniej kilka powodów. Zmiana (pogorszenie) sytuacji życiowej takim powodem bywa. Negocjacje mogą być dość łatwe, choć nikt swojej nieruchomości nie sprzedaje dwa razy, więc… Najczęściej jednak sprzedawca chce po prostu odzyskać zainwestowane przed laty środki wraz z zyskiem. Po kilkunastu latach ów może być całkiem dobry. 😉 Tacy są najtrudniejsi. Tu zwykle wygrywa sprzedający.
Zakup działki budowlanej
Fakt, że upatrzona przez nas działka leży na terenach nieposiadający miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie powinien nas zrażać. Większość takich terenów to obszary nowe, na których dopiero powstaną osiedla, więc taki stan rzeczy nie powinien dziwić. Przy zakupie zwykle decyduje cena działki. W takich przypadkach ceny zwykle są niższe, niż ceny działek, które ktoś kupił kiedyś jako lokatę kapitału. Działki z wydanymi warunkami zabudowy nie należą do ofert częstych. Bywa, że działka ma wydane warunki, bo właściciel wie, że dokument ten ułatwia kupującemu podjęcie decyzji i.. nieco podnosi cenę sprzedaży. Zawsze chodzi przecież o pieniądze. 🙂 Decyzję o warunkach zabudowy można przenieść na inną osobę – to też warto zaznaczyć. Robi to organ, który tę decyzję wydał. Dzieje się to za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana. Wszystkie warunki w niej zawarte nie podlegają zmianie.
Ale i bez tego dokumentu można mieć pewność, że działka rolna i tak stanie się budowlaną już naszym staraniem. Oczywiście pomijam tzw. miny. Warto mieć pełne rozeznanie i podejmować decyzje ze świadomością konsekwencji. Jeśli o czymś tu nie wspomniałem lub nie napisałem dostatecznie dużo, informacje na pewno uzupełnię w kolejnych wpisach.
